今天的中国，几乎人人在议论而又谁也说不清楚的莫过于房地产业。在这场争论中，人们看到了这样一些主角：金融系统、建设部、国土资源部、政府综合部门（发改委、统计局等）、地方政府、房地产商、海外投行、学者以及老百姓。而争论的话题集中在两个方向上：其一，形势如何；其二，谁之过。     泡沫？挟持？     虽然对房地产业的议论几乎一直不断，但这场将几乎所有人卷入其中的争论似乎是中国社科院金融研究所易宪容引爆的。     2004年，学界评估本轮宏观调控的效果，人们认为已初见成效，甚至有人主张国内的宏观调控该结束了。7月，易宪容发文称：房地产业是经济过热的动力源。银行的信贷消费、地方短期内业绩、过热的钢铁、水泥、电解铝、建材，成为瓶颈的能源、电力、运输、水无不与房地产有关。而房地产在这次宏观调控中所受的影响则微乎其微。     由此，易宪容对房地产业态势作出了严峻的判断：房地产业把整个风险都归结在国内银行体系上，如果让国内房地产的泡沫任意吹大，泡沫的破灭不可避免，而**后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机，如20世纪90年代的日本。因此：“国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业挟持着中国大陆经济、挟持着各地方经济。”“如果这些房地产问题处理不好，可能成为今后整个中国大陆社会政治动荡的根源。” 此论一出，各方哗然，反应各异。 金融管理当局：     事实上，金融界早就对房地产业的态势忐忑不安。本轮房地产浪潮本来就是银行推动的。从1997年到2002年，个人住房贷款余额年均增长113%。然而，到2003年，央行觉得态势不妙，6月货币政策司出台了**的“121号文件”，要求房地产开发商的自有资金不得低于项目总投资的30%，同时还收紧了对建筑施工企业、消费者的信贷。但两个月之后，央行又发布了“18号文”，表示“对符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度”，首鼠两端的心态暴露无遗。     从2004年到2005年，金融管理当局通过《货币政策执行报告》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《我国近期房地产贷款风险分析报告》等文件措辞严厉地警告房地产过热的风险。并通过加息、控制借款人住房贷款的月房产支出与收入之比、公布房贷失信者“黑名单”、严格审查房地产开发商资信条件、控制授信比例、上调商业银行对个人住房贷款的优惠利率和个人房贷首付款比例等措施，试图控制房地产泡沫风险。 房地产业：     我国房地产业的归口管理部门是建设部。2004年10月18日，《中国经营报》发表了建设部政策研究中心的报告《泡沫之说不成立，中国房地产金融危机尚无迹象》。     报告根据20%的城镇家庭每户增加20平方米的住房，和因城市房屋拆迁产生的大量被动需求，判定超过6亿平方米的住宅需求“是客观存在的，是现在就买得起或者在住房信贷的帮助下买得起的”（新增5.4亿平方米、拆迁1.4亿平方米）。至于空置面积，“2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8%，比去年底减少3%。这说明当前的房地产空置问题并未恶化”，同时，“一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种‘库存’，从而发挥平抑房价的作用”。据此，否认了“泡沫说”。     对高涨的房价，报告认为：“房价中长期趋势总是看涨”，并将其归因为：地价上涨、高档商品房供应增加和住房需求旺盛。并进一步认为：“房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。”“社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。”     至于金融风险，报告认为“房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险必然存在”。但这“并不意味着房地产业已经‘挟持’国家金融和经济”，因为“房地产金融仍是银行的优质业务”，相反，1997年亚洲金融风暴的经验表明，不是房地产泡沫导致金融风暴，而是金融风暴导致房地产“泡沫”破灭。     中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认同这个观点，他认为，不要夸大房地产信贷与金融安全的关系，确保金融安全的主要作用点应在金融系统本身，“金融系统有病，房地产吃药，是吃不出金融安全的”。     至于房地产商，被戏称为“房地产总理”的任志强直截了当地称“房地产泡沫说”为“胡说八道”。（2004年10月20日《北京晨报》）     这里我们看到金融管理部门与房地产业的两个基本对立观点：     其一，房地产业是否存在泡沫和值得警惕风险？     其二，风险在哪里，谁是多米诺骨牌的**块？ 外国投资银行：     摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠主要是从经济全球化、金融全球化等角度来看问题。在他看来，美元弱势引起的热钱涌入，使中国融资成本降低，房地产开发商的融资成本比正常的要低2～3个百分点。正是海外来的热钱促成了投机，“从某种意义上说，在上海房地产市场上，本地人已经被迅速地边缘化了。上海的房地产市场是一个外部人的游戏”。而一旦国际金融环境变化，热钱流出，后果不堪设想。他发出了刺耳的预言：房地产泡沫破灭的时间仅仅是几个月，而不是一年。     然而，谢国忠所供职的摩根士丹利投资银行，其名下的房地产基金msref自2003年起就活跃在国内房地产行业，有媒体一一列举它的投资行为及投入的金额，据此质疑他发言的动机。厉以宁索性直指：国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋。宣扬中国房地产泡沫即将破裂是为了在国外企业和资本进入中国之前先打压中国市场。     然而，谢国忠1997年对中国香港房地产的预言、对印尼经济崩溃的预言、对中国将发生通缩的预言均被证实，使人们无法对他的话置之不理。     而谢国忠直指：“我懂得印尼经济里**大的问题是腐败”。谢国忠说，印尼的财富是虚的，里面其实都被掏空了。等到外国人不愿意把钱放进去的时候，空架子就会倒下。     20多年的切身体验，使人们对谢国忠们的分析极易产生共鸣，而指斥谢国忠们“别有用心”的厉以宁，却在韩德强的《从“厉股份”到“厉暴富”》中被描绘为“暴富阶层的代言人”。     外国投资银行成为中国房地产业辩论的主角之一，这本身就有点滑稽，评估他们的观点与动机，更令人感到五味杂陈。